编者按：2015年，我国房地产值得回忆的年份，工作从前的光辉及自豪正在改动，瞬间迸发的新概念、新思维、新元素不断与这个工作交集。但与此同时，房地产工作传统的开发、本钱形式、商业业态却正面临着空前的失控与推翻。一切人都在说着，要转型、跨界、包围，但前方是不是有明晰的方向？
8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南敞开第十五周年大幕，观念地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对我国房地产工作及上下游全工业链的企业家、专家学者、政府协会人士、工作精英等，进行全方位的触摸与拜访，一起研判与沟通“改变时期的我国房地产”。
观念地产网说起我国的数码城，颐高肯定称得上是最威望的“代名词”之一。自1998年建立榜首家IT卖场，颐高已开展成我国规划最大、成交额最高的IT途径零售渠道，但在集团董事长翁南道心里一向怀揣着一个由“电商”建立的梦。
“2000年，跟着新浪、搜狐、网易、腾讯掀起的互联网热潮，颐高开端做电子商务，并有了自己的网站内容与阿里巴巴如出一辙。”在颐高集团副总裁顾鹏看来，颐高的“电商梦”由此翻开。
但追梦的进程总会遇到许多荆棘，因网购环境没有成型的易购网终因亏本而被叫停。2003年，非典的呈现意外触发电子商务“”，就在这一年，阿里巴巴建立了淘宝网，并于2009年逾越亚马逊成为全球榜首电子商务买卖渠道。
阿里巴巴造就的电商光辉给传统商业带来了“沉重一击”，2009年颐高的单体数码城全年出售额下滑逾越30%，在顾鹏看来，这是一个“十分恐惧的数据”。
面对着电商的汹汹来袭，颐高再次走上了“电商”追梦路，预备向电子商务转型，“其时首要是协助阿里巴巴在全国建落地的电子商务工业园渠道”。
据顾鹏介绍，从2009年在山东安丘落子首个项目，颐高在国内已签约了40多个电子商务工业园，“估量本年年末可做到50到60个，到2017年末能做到100个”。
在选址上，颐高电商工业园会集落地在五六线的小县城，当地人口基数是其考虑的重要因素之一，“在80万以上相对比较抱负”。但在顾鹏看来，在人口基数外，颐高更垂青当地的特征产品或工业链集群。
“多年开展后，阿里在一二三四线城市布局根本完善，现在阿里、京东、腾讯之间的竞赛已从一二三四线亿人口的乡村商场，因而颐高工业园的布局根本在五六线，且根本上是围绕着工业链、旅行和乡村这三个东西来做的。”顾鹏指出。
工业链方面，颐高的电商工业园一方面引进需落地的成功网商，为其供给展厅、物流、资金及人才等方面的“一条龙”服务；另一方面则协助阿里巴巴将那些没有在网上出售的工厂老板、经销商开展成网商。
在旅行这一块，颐高的旅行电子商务工业园的运营首要包含三方面，一是使用旅行电商APP等移动互联技能导入游客，二是为旅行地建相关根底设施配套，三是网上出售旅行特征产品。
至于乡村电商，顾鹏以为便是“走进和走出”。除网售特征农产品外，颐高现在推出的是现在做得最好的赶街形式叫“村驿站”，阿里巴巴叫“村淘”。即在每个村的村口小卖部加一台电脑，经过网络把村里的东西卖出去，外面的东西买进来。
此外，在”互联网＋“概念盛行的当下，颐高也顺势推出了相关的”互联网＋“产品，其间包含由抛弃工厂改建的“网仓”(存货免费，每宣布一单货收费3元)、微商网店“颐居草堂”(首要卖我国原产地特征产品)以及当地特征渠道体系“百城猫”(包含上门洗衣、理发等)。
除上述三个以互联网+为中心的电商产品外，在顾鹏看来，颐高更为重要的“互联网+”产品便是群众创业和创客渠道，即集团5楼的创客渠道。
“互联网形式下，写字楼免费敞开，一切入住的企业都不需要钱。颐高的运营方法是出资远景好的创业公司，从房东变股东，用出资的收益来交流咱们的赢利。”
经过培养创业企业从房东变成股东，依托出资等延伸出来的新生意形式去挣钱，“做A的时分得到的是B，而不是做A得A”，这也便是顾鹏以为未来商业地产有必要与工业地产协作的一大要害根据。
观念地产新媒体：谈到颐高，咱们想到更多的是遍及全国各地的电子商务工业园。从数码城到工业园的改变，代表的是颐高开展战略的何种改变？改变的关键是什么？
顾鹏：颐高自1998年开端做电脑商场，现在全国有60多家电脑商场，上一年的出售额是380亿元。
2000年，跟着新浪、搜狐、网易、腾讯掀起的互联网热潮，颐高开端做电子商务，并有了自己的网站，内容与阿里巴巴如出一辙。在两年左右的时刻里，咱们累计投了1.5亿元，但在那个少有人网购的年代，网上买卖根本没有产生过收益，首要靠给一些企业和公司做门户网站，取得一点零星收入。后来投入的1个多亿一去不复返，咱们就把这个项目暂停了。
2003年，非典的意外呈现促进了电子商务大开展。在这一年，阿里巴巴建立了淘宝网，并在2009年逾越亚马逊称为全球榜首电子商务买卖渠道，当年的买卖额好像是3万亿元。就在阿里巴巴最光辉的这一年，颐高的单体数码城全年出售额下滑逾越30%。
那是十分恐惧的数据，包含颐高在内的许多杭州百货、超市、专业商场及各种传统实体商业都被电子商务冲击得十分凶猛。在此布景下，颐高预备向电子商务转型，其时首要是协助阿里巴巴在全国建落地的电子商务工业园渠道。
顾鹏：便是成为供货商之一。阿里巴巴做线上，咱们做线下落地，首要处理体会、展现、售后、物流、仓储等一些线上不具有的功用。
其时咱们做工业园首要选用线上线下结合的方法，线上做出售，线下做售后，现在演变到做体会、展现、物流、仓储，乃至到后边工业链的整个体系。
在国内咱们已签约了40多个电子商务工业园，估量到本年年末可以做到50到60个，估量到2017年末能做到100个。
顾鹏：人口是一个根底，在80万以上相对比较抱负。别的一个便是要有当地的特征产品或工业链集群，其间包含三样宝物，一是工业链，比方说浙江海宁皮革商场，它是以皮革为工业链中心的，第二是旅行，第三是乡村，根本上是围绕着工业链、旅行和乡村这三个东西来做的。
经过多年开展，阿里在一二三四线城市布局根本完善。但我国乡村人口有9亿，现在阿里、京东、腾讯之间的竞赛其实现已从一二三四线城市转向了乡村商场，所以阿里的要点便是在县城乡村这一块，把县里边好的东西卖出去，把外面好的东西买进来，这是一种方法。
顾鹏：工业链这一块，以海宁皮革商场为例。2009年末，颐高做榜首个山东潍坊项目时，我去海宁皮革商场做调研，了解到在那边做得最好的网商既不是海宁皮革商场旁的工厂老板，也不是海宁皮革商场经营户，而是1984、1985年出世刚结业的大学生。从一台电脑网上卖皮衣开端，跟着销量剧增，他们的规划越做越大，职工只需16个人，但一年的出售额可以做到一个亿。
这个时分，这些数亿规划的网商就会开端考虑落地到颐高电商工业园中，因为咱们可以为其供给一条龙服务以处理继续开展的各种问题。
第二，处理资金妨碍。皮衣的单价贵，买卖量大了之后，两个礼拜的到账期就有点长。现在阿里、颐高都可凭商家的一些订单为其借款，这样加快小网商开展成大网商。
第三是物流问题。在忙的时分物流发得很慢，也简单掉线。比方“双十一”时分，一天可以卖到500多个亿，发货速度比平常要慢一点，这就导致退货率很高。
别的，因为皮衣十分贵，为了衣服顺畅发到买方手上，商家一般都会挑选顺丰快递，但这个发货本钱是一般物流快递的2到3倍，颐高则可凭借园区优势尽量压低物流价格来下降商家本钱，还可确保快递的按时高效。
第四是人才问题。县城做电商要发掘互联网人才相对来说弱一点，咱们在山东安丘跟当地工作技能学院协作，他们学历比本科要低一点，也乐意留在本地，别的他们很年青，可以承受互联网和电子商务这种新式工作。
除引进这些需落地的成功网商外，工业园另一方面便是协助阿里巴巴将那些没有在网上出售的工厂老板、经销商开展成网商。在安丘做榜首个项目时，咱们便拿下了阿里潍坊当地特征馆运营权，上线榜首个月仅蔬菜的出售额就挨近500万。
顾鹏：上一年年头，咱们到安徽黄山区调查项目，黄山每年约有3000万游客，但其间90%是从南门上山的，只需10%从北面进入。针对这个问题，黄山区委书记期望与颐高协作，经过旅行电商APP等移动互联技能，再将10%的游客引导至北面，将本来的300万游客增至600万，这样可以拉动整个区的经济收入。
第二个运营事例是浙江宁波奉化溪口镇，因为是蒋介石老家，每年游客也逾越1000万。但因为根底设施配套跟不上，许多游客都是挑选当天来回。在颐高旅行电商工业园落地后，咱们做好的宾馆、酒店、餐饮、文娱业等相关配套，然后带动整个镇的经济开展。
第三个是针对旅行特征产品，在颐高旅行电商工业园中，一切产品都可经过二维码扫描进行购买，还可以经过手机上购买历史记录进行再次消费，这也是旅行电商所带来的一些改变和价值。
顾鹏：乡村电商中，一个是刚讲到的特征产品，比方说潍县萝卜，可以将一个县的这些特征农产品会集起来，然后经过网上渠道出售出去。
第二则是乡村电商中做得最好的赶街形式，阿里巴巴叫村淘，颐高叫村驿站。即在每个村的村口小卖部加一台电脑，经过网络把村里的东西卖出去，外面的东西买进来。
观念地产新媒体：上面说到的三类产品运营形式都涉及到电商的运用，您怎样看当时的“互联网+”概念？颐高在这方面又有哪些动作？
榜首个产品叫库房，互联网形式下的库房叫网仓，颐高最近在杭州滨江建立了一个“储仓快杰”公司，是由抛弃工厂改建成的1万平库房。
第二个便是颐居草堂，是一个根据手机微信渠道的微商网店。颐居草堂仅仅一个展现的当地，这个实体店的背面是一个微店，里边卖的都是我国原产地特征产品，比方说阿克苏的苹果、库尔勒的香梨、浙江余姚的杨梅。
阿里做的是全我国的天猫体系，咱们做的是根据当地政府的本地电子商务渠道。在做这个进程傍边，颐高有许多优势，一方面可以节约运费，另一方面可以节约时刻。百城猫中还包含上门洗衣、理发等。
除了上述三方面外，颐高的“互联网+”第二块便是群众创业和创客渠道，咱们将集团4楼的楼友会咖啡厅做成创客渠道。互联网形式下，写字楼是免费敞开，一切企业入驻都是免费，这些90后创业者做的是相似滴滴、快的这种互联网+产品，传统企业家做不出来互联网+产品。
传统企业的招商或创业，政府期望越大越好，比方说万达、华润或万科。但在互联网年代，寻求的是小，越小迸发力越大。
颐高在浙江台州市出资了一个叫“替你办”的上门洗衣APP。现在做了三个月，在台州市大约服务了20个社区，本钱商场估值20亿元，这便是互联网+的法力。
顾鹏：一切进来的公司，咱们都会给三个月的时刻，而在进来之前，一切的本钱公司已进行过审阅，确定是有期望的。
在之后三个月时刻内，这个公司有必要取得A轮出资，假如A轮出资拿到了，就可以继续待下来，搬到楼上办公室去，还可以推进写字楼招商。假如这个公司没有成功，三个月被筛选后就换一批公司再进来。为什么规则三个月呢？因为互联网年代下，产品更新换代太快，三个月便是一个周期。
顾鹏：工业园的地块一般在100到200亩之间，开发量在20万方到40万方之间，土地开发会有一些赢利。第二便是在电商运营进程中，城市资源、旅行资源、电商资源及乡村资源的操控，然后去延伸出新的生意时机和出资，电商运营自身也可以取得一些收益。
传统商业跟住所地产现已十分饱满，颐高做的归于工业地产和科技地产，与这样的方法协作是对传统开发商的一种转型。
观念地产新媒体：近期颐高别离与吉林四平、新疆库尔勒等多个当地政府签定工业园开展计划，在工业园运营上颐高具有哪些共同优势？
颐高与阿里巴巴的协作现已有十多年，且两边的协作是同步的，在阿里推出一款新东西后，咱们能立刻在自己的工业园中推出，这是一个运营优势。
别的，颐高自身已在商业方面运营多年，对传统商业所在的窘境十分了解，也十分了解互联网年代的商业运营形式，将二者结合也是颐高的一大优势。
观念地产新媒体：在新式城镇化、一带一路、互联网+等方针大布景下，各大房企纷繁转型介入工业地产，在这种新形势下，工业地产蛋糕怎样分配？
顾鹏：未来的商业地产有必要跟工业地产协作，假如没有工业地产，那只能叫地产。现在国内商业物业竞赛适当剧烈，特别是住所调控前几年，很多住所开发商都转向商业地产。杭州这个城市已竞赛到一个十字路口周围有4家电影院、4家超市，辐射周边2万人。
商业地产的招商引资首要有两类，一类是专业商场，一类是城市归纳体。一般要确保城市归纳体中的人流量有必要具有电影院、超市、百货中的两样，这就会导致物业过剩、恶性竞赛、租金下滑，加上电商冲击，传统百货自身赢利就很低，在这种状况下，商业地产其实是十分困难的。
假如转向工业地产，经过资源操作就不相同了。比方颐高这个写字楼的租金从3块钱降到2块钱再降到1块5，空置率还很高，这是传统商业地产的做法。但现在咱们用互联网的工业形式去做，整栋大楼全免费，经过培养创业企业从房东变成股东，依托出资等延伸出来的新生意形式去挣钱，做A的时分得到的是B，而不是做A得A。
当然传统的商业地产必定也会存在的，可是跟工业在一起则会更有未来，并且稳定性是继续的，对政府来讲，这个税收都是有确保的。
观念地产新媒体：本年是博鳌房地产论坛15周年，这一届的主题“改变时期的房地产”，您怎样了解这15年工业地产的改变？
顾鹏：毫无疑问的，跟住所相同，商业地产的黄金时期现已过去了。当时，商业地产最大的问题是商业业态的问题，因为造房子谁都会造，但里边装的内容不相同。
比方说十年前咱们开专业商场、建材商场或是一个小商品商场，即使再困难，免租三年也能渐渐做起来。但现在这种状况不似曾经，假如说免租6个月内没有盈余，人家连房子、人工都不乐意亏进去，6个月就要撤走。
第二，因为电子商务的冲击及商业物业过剩，商业地产中可以进来的业态越来越少，租金也越来越低，以财物和租金倒推的回报率来讲根本上现已不太或许。
别的，小的归纳体和大的归纳体竞赛是又很难，比方说今日建一个10万方左右的社区归纳体，周围忽然来了一个30万方的万达和宝龙，压力就很大了。
任何东西到了低谷之后都会有一些新的改变，现在电子商务对传统商业冲击大的首要原因是价格。再过几年，电子商务的价格跟实体的价格比较挨近(国外水平大约是10%)的时分，实体店里边或许更多的便是体会，专业商场里边或许更多的是分货。
另一方面，今后商业地产会带有一部分归纳配套、集体配套，例如食堂、餐饮、文娱等，更重要的是写字楼中的创业集体，用创业去推进商业地产的开展，使租金更高一些。从商业转向商务，削减商业部分，添加商务，未来在一二三线城市里边会是一个趋势。
四五六线的经济开展比较落后，但这些区域的商业并没有饱满，只需人口基数在，无论是城市归纳体仍是商业地产都可以。
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